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房地产基金成得了气候力量

2021-08-31 14:20:54

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【建材】你羡慕过房地产商的暴富吗？不要只羡慕了，现在你还可以乘虚而入，房地产基金可以让你间接做个地产商。不过这并不是个简单的游戏。　　　　国家对房地产行业持续的紧缩政策，使得资金非常紧张的房地产企业，通过上市、银行贷款、房地产信托融资的渠道被一一堵上，数千亿元将要到期的房地产信托面临开发商卖不出房子、回笼不了资金、付不出本金而无人接盘的风险，房地产基金可能成为救命稻草。　　　　目前活跃于国内的房地产基金其实就是一种私募股权基金（PE），只不过它是主要投资于房地产领域的专项基金，即真正的房地产投资的证券化，使得资本得以进入房地产开发环节，从而扩大供给，起到平抑房价的作用。　　　　国外资本市场对房地产有多种直投渠道，散户投资人投Reits（房地产投资信托基金），中端投资人投信托，高端投资人投房地产基金。美国的房地产业正是以房地产基金为主导，开发商、建造商、销售商和其他服务商为辅的格局。世界500强企业中没有美国开发商的身影，而大型私募基金黑石、KKR等却赫然在列。　　　　缺钱倒逼融资创新　　　　其实，从20世纪90年代开始，我国就已经出现房地产基金，之所以在过去很多年都没有得到充分的发展，一方面是因为我国较初的房地产基金大多以外资基金为主导，在国内严格的资本管制下，以规模衡量普遍介入程度不高；另一方面则是过去十年中，房地产行业作为拉动中国经济的三驾马车中极其重要的一环，可以通过金融领域以各种传统的融资方式（上市、银行贷款、信托）用较低的成本融到资，在长期不缺钱的情况下，融资渠道的创新自然缺乏动力。　　　　金融危机后，特别是为应对金融危机推出的一系列救市政策后，极度宽松的货币政策在救市的同时也不断推高资产价格，引发通货膨胀，房价物价齐飞，经济局部过热，为解决这些后遗症，货币政策开始全面收缩，抑制房价也成为宏观调控的重中之重，房地产企业上市融资渠道被斩，银行贷款被限制，成本明显抬高，就连还算宽松的房地产信托领域，也因实际操作中变相为房地产企业提供高息贷款、风险积聚，而在2011年下半年被监管部门连续严厉的调控政策围堵。　　　　就在此时，房地产基金以股权投资方式介入房地产领域并获得项目分红收益的新型融资渠道被市场所关注。一位房地产开发的业内人士就表示，现在开发商较倾向于跟基金合作，一方面监管可以过关，另一方面房地产基金这种合伙制运作也能省一些税。　　　　蚂蚁搬家，高风险的游戏　　　　当然，除了监管较为宽松，有税收优势外，业内普遍认为房地产基金未来年的确还是有机会的。　　　　由于我国投资渠道狭窄、品种单一，过去几年国内高净值人群的主要投资方向都集中在房地产信托和PE两大领域。但自2011年三季度以后，房地产信托规模开始收缩，占同期资金信托总规模的比例也从较高的17.24%快速下降为14.83%；而到了今年一季度，房地产信托规模额首次出现负增长；PE的整体情况也好不到哪去，过去几年为企业做Pre-IPO成为大多数PE的主要收入来源，而较近一年多来股市持续低迷，企业的上市市盈率一再下跌，PE的暴利时代也一去不复返。　　　　在两大投资渠道尽显疲态，可个人财富持续增长的情况下，高净值人群的投资需求仍然旺盛，目前国内房地产私募基金的目标收益率一般在%，稳定的、持续的高水平收益率能够吸引风险厌恶程度较低的投资需求的关注，之前通过其他平台进入房地产投资的资金将会有很大一部分转移至房地产基金。

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